Słowo o badaniu ksiąg wieczystych

Podstawowe i obowiązujące obecnie przepisy dotyczące gospodarowania nieruchomościami, wynikają przede wszystkim z ognu, z 21 sierpnia 1997 r, (Dz. U. Nr 261, poz. 2603 z 2004 r), która to kwestię rodzaju i formy dokumentów wymaganym w postępowaniu podziałowym pozostawiła do rozstrzygnięcia R.M.

Stanowisko w sprawie RM zajęła w Rozp. z 7 grudnia 2004 r., w sprawie trybu i sposobów dokonywania podziałów nieruchomości, ( Dz. U. Nr 268, poz. 2663, z 2004 r.)

Z kolei w sprawie ewidencji gruntów i budynków, oraz rozgraniczania nieruchomości wypowiada się pgiku. z 1989 r., ( Dz. U. Nr 100, poz 1086, z 2000 r., z zm. ), oraz przepisy szczegółowe tj. rozp. MRRiB z 2001 r, w spr. ewidencji gruntów i budynków, ( Dz. U. Nr 38, poz 454, z 2001 r. ) i rozp. Min. Spr. Wewn. i Admin., oraz Gosp. Żywn., z 1999 r., w sprawie rozgraniczania nieruchomości, ( Dz. U. Nr 45, poz. 453, z 1999 r. ).

Wszystkie wymienione przepisy nie naruszają innych ustaw w zakresie dotyczącym gospodarowania nieruchomościami, maja ponadto oparcie w takich fundamentalnych unormowaniach prawnych jak kodeks cywilny i kodeks postępowania administracyjnego, co pozwala przyjąć, że są to absolutnie wiarygodne wykładnie w poruszonej sprawie.
Uznać trzeba również, że zarówno linia administracyjna i linia cywilna ewentualnego postępowania ma w/w wymienionych przepisach swoją reprezentację, wystarczającą do rozstrzygnięcia w sprawie.
Niestety żaden z cytowanych przepisów w sposób bezpośredni nie ustosunkowuje się do czynności określanej mianem badania ksiąg wieczystych, wynika to niewątpliwie z faktu, że czynność ta jest zabiegiem czysto technicznym, służącym osiągnięciu pewnych celów, a badanie KW to zwykłe zachowanie minimum gwarancji w wykonywaniu zadań wynikających z obowiązującego prawa.

Przepisy powyższe odnoszą się do efektów finalnych, określają np. szczegółowo, co powinien zawierać projekt podziału nieruchomości, jakie dokumenty należy dołączyć do wniosku o podział nieruchomości, co stanowi podstawę ustalenia przebiegu granic, jakie dokumenty stwierdzają stan prawny nieruchomości, a jakie mogą posłużyć do określenia pkt. gran.

Analiza powyższych przepisów nasuwa wniosek, że stan prawny nieruchomości jest informacja podstawową przy podejmowaniu wszelkich czynności cywilno-prawnych, prawno-materialnych i oczywiście wieczysto-ksiegowych, stąd tak ważne jest oparcie się w jego ustaleniu na wiarygodnych dokumentach.

Księga wieczysta przypomnę jest podobnie jak ewidencja jedynie jednym z wielu państwowych rejestrów, niewątpliwie w sprawach obrotu nieruchomościami najważniejszym, ale tylko rejestrem.
Pamiętać wypada również, że stan prawny zawarty w KW jest stanem deklaratoryjnym, ( ujawniającym), poza kilkoma nielicznymi przypadkami, kiedy wpis stanowi o prawie, sam prawa nie ustanawia tylko je rejestruje, jeśli dodamy jeszcze do tego, że danych zawartych w dziale I KW nie chroni rękojmia wiary ksiąg wieczystych, a przecież w obszarze tym zamyka się działalność geodety, badanie ksiąg nic nie dają.

Jeśli chodzi o instrukcje geodezyjne również żadna z nich nie wypowiada się w sprawach badania lub nie badania ksiąg wieczystych, niewielką wzmiankę znajduję w instr. O3, pt. „zasady kompletowania dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej”, mówiącą gdzie takie badania należy umieścić, co jest ewenementem zupełnym biorąc pod uwagę fakt, że do wszystkich opracowań prawnych konieczne jest dołączenie dokumentów stwierdzających stan prawny nieruchomości, a nie badania ksiąg wieczystych.

Podsumowując uważam, że opracowania geodezyjne sporządzone w oparciu o dokumenty określone mianem, „stwierdzających stan prawny nieruchomości”, nie wymagają potwierdzenia w badaniach ksiąg wieczystych, pamiętajmy, że opieramy się na dokumentach sporządzonych w przewadze przez osoby zaufania publicznego, co więc mamy w tych księgach znaleźć, pod jakim kątem je badać.

Warto również przypomnieć, że są sytuacje, w których nawet kognicja sądu wieczysto-księgowego jest wyłączona, np. przy badaniu prawomocnych orzeczeń czy postanowień sądów cywilnych.

Uważam, więc że badanie KW winno być przeprowadzane w sytuacjach wyjątkowych, w poszukiwaniu informacji dowodowych np. przy rozgraniczaniu nieruchomości, generalnie powinny zaistnieć wyraźne przesłanki do ich podjęcia, w sytuacji, gdy może nam to pomóc w prawidłowym wykonaniu czynności technicznych.